BISNIS PROPERTY SYARIAH NGGAK AMAN !?
Oleh : Nugrohadi Yuwono
(Waketum DPP Asosiasi DPS)
Adalah menjadi pilihan bagi kita untuk menjadi seorang Inovator atau seorang Follower. Jika dilihat dari jumlah populasi, kurang dari 2% yang mampu menjadi Inovator, sedangkan 98% lebih memilih sebagai Follower alias mengikuti pola-pola yang sudah lebih dulu diciptakan oleh Inovator sebelumnya. Dalam bisnis pun juga mengalami hal serupa. Inovasi atau Disrupsi di suatu bidang bisnis tertentu diciptakan oleh para Inovator yang di awal kemunculannya seringkali diacuhkan, diremehkan, dihina & bahkan dianggap sesat, tidak layak, impractical karena nyeleneh dan beda dengan pattern model bisnis yang sudah ada.
Para Inovator ini memiliki kekhasan yaitu Growth Mindset, bukan Fixed Mindset. Mereka mempertanyakan segala hal yang bisa dipertanyakan dan memulai dari sudut pandang yang berbeda dari orang kebanyakan. Tidak mudah memang memahami pola pikir para Inovator ini, akan banyak yang menganggap ide-ide atau gagasannya Nggak Masuk Akal !
Sekarang adalah era Disrupsi di berbagai bidang bisnis, mulai dari Transportasi, Otomotif, Hospitality, Trading, dll. Bisnis Properti relatif menjadi bidang bisnis yang masih lambat ter-Disrupsi dengan berbagai faktor.
Di tahun 2013 muncullah gagasan untuk menciptakan inovasi baru di bidang Properti, suatu bisnis model baru yaitu Properti Syariah yang berusaha mengesampingkan peran Bank dengan pertimbangan Kehalalan & Keberkahan.
Ketika bisnis model ini muncul, banyak pihak yang menganggap bisnis ini tidak masuk akal. Ada yang beranggapan sangat susah dan tidak mungkin berbisnis properti tanpa support dari Bank, sudah Given alias “dari sononya kalo bisnis Properti ya kudu pake Bank.”
Di tulisan ini, kita akan coba analisis lebih dalam aspek keuangan di bisnis Properti Syariah, apakah Aman & Feasible untuk dijalankan ? Ataukah ini hanya sekedar bisnis model utopis yang menjanjikan angin surga ? Yuk ahh kita bahas..
Dalam bisnis, salah satu hal yang terpenting adalah pengelolaan keuangan, dimana Cashflow perusahaan perlu dijaga dengan ketat. Profit is King, Cash is Queen.
Banyak bisnis yang secara Laporan Laba Rugi itu untung, tapi tidak mampu melanjutkan bisnisnya karena Cash Outflow jauh lebih besar dibanding Cash Inflow di Laporan Arus Kas. Di bisnis Properti pun juga mengalami hal serupa. Proyek-proyek mangkrak seringkali bermasalah dari sisi Cashflow, padahal kalo dinilai dari kenaikan aset, masih ada potensi keuntungan yang besar.
Perkembangan bisnis Properti Syariah sudah memasuki fase 2.0 dengan Goal bisa masuk ke Mainstream Market di tahun 2025. Era Properti Syariah 1.0 sendiri dimulai dari 2013-2020. Di era Properti Syariah 1.0, skema keuangan disetkan se-prudent mungkin dengan kuncian pengaman di Keuangan, saat Serah Terima Unit, sudah mencapai titik impas/Break Even Point (BEP), Sehingga saat Serah Terima Unit, semua biaya akuisisi lahan, konstruksi bangunan, fasum, perizinan, overhead & biaya lainnya sudah tercover.
Dari sini sudah terlihat aman & masuk akal 'kan ?
Ok, lalu bagaimana ketika setelah Serah Terima Unit, konsumen gagal bayar/default ? Maka ya sebenarnya Developer tidak rugi & hanya tidak jadi untung karena saat Serah Terima Unit, semua biaya sudah tercover. Tapi tenang.. tentu sebagai pebisnis kita juga mau untung & tidak sekedar tidak rugi. Hal itu tetap bisa dicapai karena ada skema penyelesaian gagal bayar dari konsumen yang itu malah bisa Create New Profit bagi Developer.
Lho, Koq bisa? Kalo pingin tahu, pelajari Properti Syariah lebih dalam dulu Yuk..
Sekarang kita bahas 3 keunggulan utama bisnis model Properti Syariah dari sisi Keuangan :
*1. Extraordinary Margin*
Keuntungan dari bisnis Properti yang selama ini sebagian besar dinikmati oleh Bank, dapat lebih dinikmati oleh Developer. Jika dihitung, Margin Non Cash jauh lebih besar hingga 3x lipat lebih dibanding Margin Cash yang kita peroleh ketika menjual properti hanya secara Cash/menggunakan KPR Bank.
*2. Recurring Income*
Salah satu hal yang dipertimbangkan dalam menilai keberlangsungan suatu perusahaan adalah penghasilan berulang alias recurring income di masa depan. Disini berarti tidak hanya mengandalkan penghasilan berdasar Sales, tapi ada penghasilan berulang yang aman & Convincing to Collect. Perusahaan besar di bidang teknologi sudah banyak yang mengalihkan skema pendapatan dari pola 1 Time Buying ke pola Monthly/Yearly subscription seperti Microsoft, Adobe, dll. Perusahaan Properti pun juga sudah banyak yang concern ke Recurring Income seperti masuk ke bisnis hotel, mall, rumah sakit & bahkan ada salah satu Developer besar di bilangan Jakarta Utara yang sudah bisa menawarkan skema Angsuran Inhouse hingga 10 tahun, Nach ?
*3. Memiliki Underlying Asset*
Tidak banyak bisnis yang punya underlying asset se-solid bisnis Properti dengan nilai yang terus berkembang.
Jadi jika kita masih punya Fixed Mindset alias kolot yang enggan memikirkan & menciptakan karya-karya baru, maka akan sangat mungkin untuk kita menganggap suatu bisnis model baru itu Nggak Masuk Akal atau bahkan Aliran Sesat, padahal bisa jadi Akalnya saja yang Nggak Masuk..
Konsep Bisnis Syariah yang sangat memegang teguh prinsip prinsip Muamalah syariah kok dibilang sesat ? Makanya belajar, tanya pada praktisi dan ahlinya.. 😊 😃
Walllahu a’lam Bisshawab
_(bersambung..)_
COMMENTS